Bürgerbeteiligung Bebauungsplan Hirschenareal

Am 29. Juni 2022 wurde im Gemeinderat der Beschluss gefasst, einen Bebauungsplan für das Areal rund um die Hirschenbrauerei aufzustellen. Dieses Verfahren soll im Herbst mit der Erstellung eines Bebauungsplans fortgeführt werden. Um den Bürgerinnen und Bürgern die Gelegenheit zu bieten, Gestaltungsideen und Hinweise an die Stadt heranzutragen, hatte die Abteilung 4.2 Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr zur einer Bürgerwerkstatt eingeladen.

Oberbürgermeister Michael Schmieder gab zunächst einen Überblick über die nächsten geplanten Schritte. „Das Plangebiet umfasst insgesamt rund 8.000 m², auf dem sich die Hirschenbrauerei und die Gaststätte Stadtrain befinden. Dieses Gebiet ist, bis auf den Westen, von Wohnbebauung umgeben. Durch die Umgebung mit dem Stadtrainsee, dem Schwarzwaldzoo und dem Baumkronenweg ist dies eine exponierte Lage.“ Der Bau in der Mitte des Plangebiets sei prägend: „Ziel ist es, das Gebäude der Brauerei einer neuen Nutzung zuzuführen und weiteren Wohnraum zu schaffen“, so Schmieder. Bislang habe es an dieser Stelle keinen Bebauungsplan gegeben, sodass man im Juni 2022 beschlossen hatte, einen aufzustellen.

Michael Schmieder betonte: „Ziel ist es heute, mit Ihnen ins Gespräch zu kommen und Ihre Ideen aufzunehmen. Es freut mich, dass sie so zahlreich gekommen sind. Das zeigt das große Interesse an diesem Thema.“

Stadtplaner Philipp Heidiri gab zunächst einen Rückblick zur Entstehung des heutigen Quartiers. „1868 wurde die Brauerei in der Innenstadt gegründet. Ein starkes Wachstum machte dann aber einen neuen Standort notwendig.“ Zu diesem Zeitpunkt war der Westen Waldkirchs noch landwirtschaftlich geprägt. Der Spielplatz sei bereits auf einer historischen Karte aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts eingezeichnet gewesen. „1904 wurde dann das Brauereigebäude im Gründerzeitstil erbaut und 1907 die Gaststätte und der Wohnbau. Diese Gebäude sind als Sachgesamtheit gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz geschützt“, so Heidiri.

Ab 1900 habe sich der Waldkircher Westen insgesamt dynamisch entwickelt: „1950 bis 52 wird der ehemalige Eisweiher der Brauerei zum heutigen Stadtrainsee ausgebaut“, berichtete Heidiri.  Ab Mitte der 1970er-Jahre seien die Gewerbegebiete Mauermatten und Unterfelder Peterskirchle dazugekommen, sodass sich die alleinige Stadtrandlage in eine integrierte Lage gewandelt habe.

Heidiri erläuterte im Folgenden die städtebaulichen Ziele der Quartiersentwicklung: „In jedem Fall soll die prägende und denkmalgeschützte Bausubstanz erhalten bleiben. Ebenso die Gastronomie und der Biergarten. Das ehemalige Brauereigebäude soll freigestellt und dann eine konfliktfreie Nachnutzung möglich werden. Außerdem sollen ergänzend Wohngebäude gebaut werden.“

Ein wichtiges Ziel sei es auch, die Bäume im Biergarten zu erhalten. „Als Klimafolgeanpassung werden die Reduktion der versiegelten Flächen und eine Begrünung der Dachflächen auf den Neubauten angestrebt“, so Heidiri. Die Einbindung des entstehenden neuen Areals in bestehende Fuß- und Radwegestrukturen soll durch eine barrierefreie Durchwegung mit geringem Gefälle ergänzt werden. „Die Zufahrt zur Brauerei wird wegfallen“, erläuterte Heidiri.

„Da baurechtlich Stellplätze zwingend notwendig sind, wird dies über eine Tiefgarage gelöst werden müssen. Ansonsten soll es nur eine Möglichkeit zur Anlieferung und ergänzende Parkierung beispielsweise mit Behindertenstellplätzen geben“, berichtete Heidiri.

Im Anschluss an die rege Diskussion an den drei Tischen zu den Themen „Verkehr“, „bauliche Entwicklung“, „Natur“ und den Auskünften der Mitarbeiter der Stadtverwaltung wurden die Ergebnisse zusammengefasst und präsentiert.

„Der Entwurf des städtebaulichen Konzepts sieht auf dem städtischen Grund fünf Bauten mit vier Stockwerken und einer Attika vor. Die größte Gesamthöhe wird rund 15 Meter betragen, wobei die Häuser dem Niveau des Buchenbühls angepasst, abfallend gebaut werden sollen“, führte Johannes Klorer, Inhaber des Architekturbüros geis & brantner aus. Die Anzahl der Wohnungen werde sich auf rund 40 mit einer Gesamtfläche von 3.500 bis 3.600 m² belaufen. Damit verbunden werden rund 60 Stellplätze nachgewiesen werden müssen. Die Zufahrt zur Tiefgarage sei zwar in Richtung des Spielplatzes geplant, werde aber baulich so abgetrennt, dass es nicht zu Konflikten kommen werde.

„Die Häuser werden so gebaut, dass sie komplett mit regenerativen Energien versorgt werden können“, so Klorer. Dies mache auch eine Einbeziehung in die kommunale Wärmeplanung unnötig.

Die Ausrichtung der Häuser wird im rechten Winkel zum Buchenbühl sein. Auf dieser Seite sind auch die Hauseingänge geplant. Ob es einen direkten Zugang von dieser Straße zu den Häusern geben wird, steht noch nicht abschließend fest.

„In den denkmalgeschützten Bauten soll in Zukunft „nicht störendes“ Gewerbe, wie beispielsweise ein Architektenbüro unterkommen“, erklärte Klorer. Der Parkbereich, auf dem das Lichterfest stattfindet, ist nicht betroffen und bleibt komplett erhalten.

„Die Verkehrsführung und die Anzahl der in Richtung Zoo fahrenden PKWs wird auch nach dem Bau der Wohneinheiten herausfordernd bleiben“, bemerkte Florian Krentel von Fichter Water & Transportation. Hinweise auf den Parkplatz am Stadtrainsee würden oft ignoriert, da die Navigationssysteme als Ziel den Buchenbühl anpeilen.

Zur Führung des barrierefreien Radwegs, der auch entlang eines verpachteten städtischen Grundstücks entlang verlaufen soll, werde darauf geachtet, dass der Garten möglichst komplett erhalten bleibe.

Die Zufahrt zur Tiefgarage auf Höhe des Spielplatzes werde noch einmal geprüft. Bezüglich des erhöhten Verkehrsaufkommens in der Goethestraße und der Notwendigkeit des dortigen Wendens werde man sich noch einmal die Einbahnstraßenregelung am Kohbach anschauen. „Zur Regelung des Baustellenverkehrs kann man zu diesem frühen Zeitpunkt noch keine Aussage machen, erst wenn der Bebauungsplan steht“, so Krentel.

Zu den naturschutzrelevanten Aspekten äußerte sich Hans-Joachim Zurmöhle vom Büro für Landschaftsplanung.  Auch wenn der Bebauungsplan gemäß §13a Baugesetzbuch im beschleunigten Verfahren beschlossen werden wird und damit kein Umweltbericht erstellt werden muss, gebe es im Bereich des Natur- und Artenschutzes etliche Vorschriften, die eingehalten werden müssen. Dazu zählen Ersatzpflanzungen für gefällte Bäume; für Fledermäuse, die eventuell ihr Quartier dort haben, müssen Ersatzmaßnahmen durchgeführt werden. Im Plangebiet sollen Vogelnährgehölze angepflanzt werden. Außerdem wird untersucht, ob in diesem Gebiet seltene Vogelarten vorkommen.

Abschließend stellte Philipp Heidiri die weitere Vorgehensweise vor. So soll im Herbst das Bebauungsplanverfahren fortgeführt werden, das mit einer Offenlage und damit einer freiwilligen frühzeitigen Beteiligung einhergeht. 2025 wird der Satzungsbeschluss folgen, der dann die Basis für die Baugenehmigung darstellt. Erst dann erfolgen die Neuordnung und die Bebauung.